碧桂园依然笑傲江湖,下半年调控趋严

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在过去一年经济下行压力增大、房地产市场降温趋冷的背景下,中国头部房企的规模和实力进一步提升。榜单数据显示,地产头部企业碧桂园今年继续榜上有名,以573.087亿美元的营收,位居第177位,其中营收增幅达到70.7%,远远高于其他上榜房企的营收增幅。另据亿翰智库统计,2016至2018年,碧桂园连续三年的营收增长率分别为35.2%、48.2%和67.1%,显着高于国内top10和top100上市房企平均水平。

每经记者 卢曦 发自上海

  万科7月3日晚间发布公告称,2014年1-6月份公司累计实现销售面积821.2万平方米,销售金额1009.1亿元,分别比2013年同期增长14.6%和20.6%。

上半年龙头房企的业绩报告即将在未来一周迎来披露高峰。日前,相关机构的监测数据,已提前透露龙头企业普遍逆势增长的消息。根据中国指数研究院监测显示,包括碧桂园、恒大、万科等在内的40家龙头房企,上半年合计销售额达21143.56亿元,同比增长54.5%,多家房企完成了年度业绩目标的五成以上。

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近日,研究机构亿翰智库对多家房企的统计研究报告显示,万科半年销售额近千亿,全国共6家房企销售额过500亿元。

  在今年房地产市场相对低迷的当下,房企的业绩分化更为明显。相比中小房企的增长乏力或业绩下滑,龙头房企的销售增长依然强劲。相关机构认为,上
半年业绩排在前六名的房企依次是万科、绿地、恒大、保利、碧桂园和中海,销售额均超过500亿元。前6月排名前30强的房企中2/3的业绩同比增长,增幅
均达到两位数。

上半年龙头房企的业绩报告即将在未来一周迎来披露高峰。日前,相关机构的监测数据,已提前透露龙头企业普遍逆势增长的消息。根据中国指数研究院监测显示,包括碧桂园、恒大、万科等在内的40家龙头房企,上半年合计销售额达21143.56亿元,同比增长54.5%,多家房企完成了年度业绩目标的五成以上。

去年上半年,碧桂园实现销售金额4124亿元,今年上半年虽然继续还是全国销冠,但相比去年同期的销售战绩,当前只有3895亿元。从行业角度看,楼市已从过去两年的全国轮动上涨到现在无论是热点一二线城市,还是三四线城市,房价都在逐步回归理性,可能三四线房价当前可能会承压。从企业角度看,碧桂园去年工地接连出事,已给掌舵人杨国强一次很深的教训,需要反思与自查碧桂园高周转模式的内在问题,全国项目拓展及开发节奏有所放缓。

机构认为,目前楼市处于周期中的探底阶段,在这一时期,需要通过高周转来把握未来3年。

  万科半年销售破千亿

与此同时,已发布2017年中报业绩预告的一批A股房企中,剔除数据不全的企业,31家预告净利润呈现上行趋势,占比超过五成,18家亏损,其中8家是首亏。

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亿翰智库的报告预估,上半年业绩排在前三名的房企依次是万科、绿地和恒大,销售额分别是980亿元、726亿元和688亿元。加上紧随其后的保利、碧桂园和中海,共有6家房企上半年的销售额超过500亿元。而上半年销售额过百亿的房企数量达到22家。

  今年以来,房地产市场充斥着降价潮、地方救市、销售不畅等报道,但从上市公司披露的销售数据来看,大型房企的销售依然增长明显。

在楼市调控大概率向严的趋势下,机构普遍预测未来一二线房价下行压力增大。不过,部分机构仍看好房地产龙头股的投资价值。

根据亿翰智库《2019年1-6月中国典型房企销售业绩TOP200》,碧桂园保持行业首位,销售额为3920亿元;万科销售增速保持增长,为9.6%,销售额3340亿元;中国恒大同样有所降低,销售额为2818亿元,同比减少7.4%。但总的来说,碧万恒根据销售规模分列行业前三。目前,房地产行业政策不断调整,市场供给端和需求端受到制约,龙头房企成长空间受限,但长期来看,未来龙头房企体量有望持续增加。

亿翰智库负责统计上市公司销售数据工作的张博说,他们主要通过监测上述房地产企业的重点项目上半年的销售,并和部分公司进行沟通,再根据机构的销售额估算模型,统计企业在上半年销售额,和真实的销售额可能有偏差,但差距不大。

  万科公告称,2014年1-6月份公司累计实现销售面积821.2万平方米,销售金额1009.1亿元,分别比2013年同期增长14.6%和
20.6%。而在6月初,万科发布的销售数据显示,1至5月份累计实现销售面积647.3万平方米,销售金额815.2亿元,分别比2013年同期增长
7.0%和16.2%。这说明6月份万科的销售增速在加快。

龙头房企上半年业绩普遍逆势飘红

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《每日经济新闻》记者采访了万科等地产商。万科对亿翰智库预估的数据未作评论,万科表示以7月公布的6月销售额数据和此前公布前5月销售数据为准。根据6月万科公布的数据,万科前5月的销售额达到815.2亿元,较前一年增16.2%。恒大地产集团有限公司6月6日公布,2014年1月至5月,恒大地产合约销售金额约为562.1亿元,较2013年增长64.4%。恒大相关人士称,受益于部分楼盘热销,其6月的销售业绩不会差。

  万科董秘谭华杰曾在6月初的投资者交流会上表示,5月份整个房地产行业接近底部的状态。全国14个重点城市的批售比降至0.72,为近两年来最低;全国14个城市5月份的推盘比去年同期上升,但销售面积、金额都下降了约20%。

上半年,在楼市调控政策持续发酵的情况下,龙头房企业绩却普遍在逆势增长。中国指数研究院监测显示,截至6月30日,销售额超过50亿的企业达到126家,比去年同期增加了11家,销售额共计36220亿元,约占全国市场份额的62%。万科、碧桂园、恒大迈入两千亿门槛,绿地、保利、中海、融创紧随其后迈进千亿阵营,再次呈现强者恒强的行业定律。从目标完成率来看,大部分房企均已完成50%以上,龙湖、旭辉等企业上半年目标完成率达70%以上,完成全年销售目标已经成为大概率事件。另一方面,上半年房企销售业绩保持快速增长的同时,一线及热点二线城市仍为业绩主要贡献区域。从十大龙头房企的销售份额来看,一、二线城市在售项目平均占比分别为19.1%和54.8%,合计占比73.9%。

虽然国家现在还没有放松楼市调控,但是从出台的各种政策来看,国家的目的是稳定房价,并不是下降房价。而且从目前的发展来看,房价已经渐渐趋于稳定了。稳定并不是说一成不变,而是允许有小幅度的波动。保利的转型、万科碧桂园降价“甩卖”,三四线的炒房客,哭声一片,不过有一点很明确,未来随着楼市逐步降温,新房也将越来越难卖,所以开发商在一定幅度的降价基础上出货或将成为下半年的趋势,房价拐点也即将来临。

亿翰智库统计显示,前6月,排名前30的企业中三分之二业绩同比增长,增幅均达到两位数。领军的万科、绿地、恒大的同比增幅分别为17%、11%和54%。

  但6月份地方限购微调形成了一个普遍的现象,政策环境普遍好转。信贷方面,央行[微博]意见出来以后,商业银行对一套房贷款正在制定计划、调整。此外,从5月中旬开始,商业银行开始支持二套房贷。5月份万科的客户一次性付款比例下降至18.7%,意味着客户获取贷款的能力增强。市场在6月出现了积极变化。

不过,像万科、恒大等龙头上市公司,近期告知记者其业绩披露期仍要过一段时间。目前在A股上市企业中,已披露上半年业绩预告的多为中小型企业,对整个房地产板块的运营情况还不具代表性,但可从中看出一些当前房地产行业基本面的走势。

卫民不动产房地产专家蔡为民告诉记者,今年上半年龙头房企数据表现不错,主要原因在于去年下半年已经有了不少项目的基础,在今年上半年获得贷款的情况下,成功转化为销售。

  谭华杰认为,总体来看,2014年是调整年,但调整幅度不会超过2013年上升的幅度,市场不会回到2012年或2008年的水平,只是把2013年过度上涨的房价调整回来。

在已发布2017年中报业绩预告的A股房企中,剔除数据不全的企业,31家预告净利润呈现上行趋势,占比超过五成,18家亏损,其中8家是首亏。18家房企归属于母公司股东的净利润超过1亿元,占比超过三成。此外,区域性龙头房企盈利能力仍较为坚挺。截至目前,2017年上半年有5家上市房企预告净利润超过5亿元。这反映出行业集中度在提升,龙头房企市场占有率继续扩大,中型房企净利增长速度放缓,转型不利的企业亏损较为明显。

  房企业绩分化更明显

申万宏源分析师王胜分析称,披露业绩预告的房企中,业绩正增长的房企占比59%。

  今年上半年,中国楼市下行压力不断增大。然而,与众多房企的增长乏力相比,品牌房企却表现出较强的市场操控力。

楼市调控加紧下半年或量价齐跌

  房地产研究机构亿翰智库的报告预估,上半年业绩排在前三名的房企依次是万科、绿地和恒大,紧随其后的是保利、碧桂园和中海,共有6家房企上半年的销售额超过500亿元。前6月排名前30强的房企中2/3的业绩同比增长,增幅均达到两位数。

记者从国家统计局发布的上半年全国房地产开发投资和销售数据看到,1—6月份,全国房地产开发投资50610亿元,同比名义增长8.5%,增速比1—5月份回落0.3个百分点。尽管今年以来,房地产开发投资增速已连续两个月出现回落。然而,反观土地市场,热度并未下降,房企拿地热情有增无减。

  在某机构重点监测的23家公布销售目标的房企中,平均完成率为40.3%,其中4家房企完成不足1/3。相比之下,恒大地产、万科、中海地产三家大型房企完成目标的
50%。市场依然演绎着“越大越强、越大越快”的竞争法则。不过,在市场下行压力加大的形势下,包括万科在内的多数大房企在上半年采用降价、降首付等不同
形式的促销策略加快项目销售,实现资金快速回笼,保障销售业绩。而中小房企面临降价也难以带动销售回升,提升业绩的效果。

面对新一轮的房地产调控。国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长邢志宏此前亦分析称,与以往有所不同的是,这一轮调控采取了分类指导、因城施策的方针,房地产投资增速虽然有所回落,但幅度并不大。他预测,下半年房地产开发投资增速,总体可能是一种缓中趋稳的走势。

下半年房地产市场调控政策趋严,目前似乎已成行业共识。近期,各地对土地供应出台的附带条件越来越苛刻。例如,北京所推宅地,除自住房地块外均设有限价,部分宅地还有自持商地比例要求;佛山有宅地既限价又竞自持年限及面积;近日上海还推出两宗“只租不售”宅地。

与此相应的是,楼市交易将如何发展?广东中原地产项目部总经理黄韬认为,在资金紧张的压力下,开发商下半年会采取降价的销售策略,降价幅度大概在5%—10%之间,从部分地区延续至整个市场。到一定时候,市场会呈现出价稳量升的行情。以广州为例,目前是量跌价稳,10月之后或将迎来量价齐跌。

机构仍看好房地产股

那么,在楼市回调、房企增长放缓的情况下,机构对下半年房地产板块股票投资行情有何看法和意见?

申万宏源分析师王胜分析称,行业集中度加速提升、业绩走势分化是2017年房地产行业主要趋势,强者愈强。上半年三四线销售持续高增长,尽管未来随着一二线房价下行压力增大,三四线价差缩小可能会对销售有所遏制,但在上半年高基数的情况下依然利好全国化布局的龙头房企。而房地产调控政策下半年继续深化的情况下,龙头房企的品牌、资金等优势会愈加凸显。他重点推荐低估值、具备业绩支撑的绩优地龙头股:招商蛇口、金地集团、万科A、保利地产;三四线土地储备丰富的华夏幸福、绿地控股;以及业绩增长较强、开始全国化布局加速扩张的区域龙头房企蓝光发展、阳光城。

而中泰证券分析师戴志锋认为,上半年房地产数据显示销售新开工持续超预期,因而继续看好地产龙头。

川财证券分析师宋红欣则提醒,在一线城市房价环比回落,区域楼市分化明显的情况下,应密切关注经济形势和政策变化,建议重点配置龙头股。从企业层面来看,房企拿地热度依然高涨,万科此前以551亿元成功购得广信房产资产,有16宗可开发土地,上半年拿地金额超过碧桂园,成为行业第一,房企拿地热情不减。从销售情况看,上半年碧桂园销售额为2889亿元,同比增长131%;恒大实现销售额2441亿元,同比增长72%;万科实现销售额2772亿元,同比增长46%,龙头房企销售情况超预期。龙头公司凭借融资和投资优势进一步夯实领衔地位,伴随着行业集中度的提升,其价值也有望获得重估。建议投资者关注招商蛇口、保利地产、万科A。

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