开发商面临偿债大考亚洲城:,地产行业的冬天真的来了吗

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目前,房企常见融资模式分别是:私募基金、信托、开发贷,可有效帮助房企拿地建设,降低自有资金的占用情况。但融资环境趋紧后,上述几种融资模式受到极大影响。另一边,销售回笼是房企优质、风险低的融资方式,提前回笼的资金可以用于工程建设,缓解自有资金压力。

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信托规模增速趋于平缓的同时,成本也有所回升。据华泰证券分析人士称,5
月房地产类集合信托平均收益为 8.25%,同比上升 34 个百分点;6 月为
8.29%,同比上升 50 个百分点。

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银保监会出手调控背后,是房企密集融资、在土地市场频掀高潮。中原地产数据显示,上半年土地出让规模持续高位运行,全国50个大城市合计卖地2.15万亿元,同比增长15.9%。分季度看,一季度整体低迷,二季度全面复苏。

银保监会关注房地产信托业务增速过快、增量过大

华泰证券也认为, 5至6
月,随着融资环境收紧,ABS同比下滑19%;集合信托发行增速由 1至4 月的
17%收窄至 7%。

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第一财经获悉,某信托公司收到窗口指导的要求是:房地产信托规模不能超过2019年6月30日规模;已备案项目不影响发行及成立,但未备案项目一律暂停;符合“432”通道类业务全部暂停;地产公司并购类全部暂停;未来公司每月老项目结束所释放出来的规模,优先供公司战略客户使用。

在一些信托人士看来,这也是继5月17日银保监会发布23号文之后,在房地产信托领域进行的又一监管举措。

据张大伟介绍,信托资金宽松是导致2019年二季度土地市场活跃的主要原因之一,表现为信托资金投向房地产比例扩大,新增信托资金逐渐向房地产集中。

房地产信托产品发行“骤冷”主要是监管政策持续发力的结果。从5月“23号文”严格规范房地产信托业务,到7月伊始,银保监会针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司开展约谈警示,二季度以来,房地产信托监管持续收紧。房地产信托利息太高了,是不可持续的,一年15%就可以成为世界级顶级投资大师了,复利下去是不现实的,房产信托早晚出大风险,管控是对的,房地产稳中有进,但暴利时代过去了。

除此之外,市场消息显示,监管部门已向部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行窗口指导,要求控制房地产贷款额度,但对各家银行的具体要求各不相同。上述举措的核心思想是控制房地产贷款规模。

据张大伟介绍,信托资金宽松是导致2019年二季度土地市场活跃的主要原因之一,表现为信托资金投向房地产比例扩大,新增信托资金逐渐向房地产集中。

6月房地产信托融资规模增速乏力

房地产信托产品发行“骤冷”主要是监管政策持续发力的结果。从5月“23号文”严格规范房地产信托业务,到7月伊始,银保监会针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司开展约谈警示,二季度以来,房地产信托监管持续收紧。所以,信托产品的发行规模下滑就不足为奇了。房企负债率过高,远超过60%的警戒线,有的甚至超过100%。这么高的负债率,即使要发行房地产信托产品,利率至少在10%以上。而这又是中小房企承受不了的融资成本,所以,房地产信托发行量就少了。

对房地产市场来说,唯一不会缺席的是理性。2019年上半年,房企经历了过山车般的狂欢与静默。在融资热潮不减、全国50个大城市合计卖地2.15万亿元后,扑灭市场躁动火焰的严监管随之而来。

对此,中原地产首席分析师张大伟表示,6月份,全国房地产调控政策次数高达46次,在所有政策里,24次中央及部委相关房地产调控的表述中,银保监会则占多次。不过,规范信托融资是一个趋势,不可能一刀切,所以直接影响不能说很大。

而5月底,传言多家房企被列入包括债券以及ABS产品在内的暂停名单。后来虽被证实消息不实,不过,房地产信托收紧在23号文的作用下已在所难免。

房企的负债率过高、中央房地产调控措施收紧、以及今明两年将是房企债务的集中到期日。未来由于房企融资渠道受阻,房地产将面临破产、转型、并购这三个结果。大型房企通过转型升级还有继续生存可能,中小型房企只能被大量淘汰出局。在中小房企大洗牌之后,只剩下少数几家大型房企生存下来,这样加深国内房企的垄断。

毫无疑问的是,生存承压,下半年房企投资拿地会趋向谨慎。华泰证券分析称,融资环境边际收紧对房企短期现金流影响有限,更多影响在于未来再投入的预期,拿地力度可能减弱。预计下半年房地产投资增速会有所回落,土地市场热度降温。

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亚洲城,虽然信托融资占房地产开发融资资金来源比例不高,但依然是房地产企业资金的主要来源之一。张大伟认为,对房地产信托监管政策的加码,在一定程度上也会影响房企的融资。

行至7月初,针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,银保监会开展了约谈警示。要求其严格落实“房住不炒”的总要求,严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。

虽然信托融资占房地产开发融资资金来源比例不高,但依然是房地产企业资金的主要来源之一。张大伟认为,对房地产信托监管政策的加码,在一定程度上也会影响房企的融资。

事实上,随着房地产信托监管增强,房地产信托融资规模增速已出现乏力,房地产信托“降温”已有所显现。

在中原地产首席分析师张大伟看来,未来房企海外的大额度融资将会明显收紧,房企抢地现象也将明显减少,特别是对于融资渠道较少的企业来说,压力将比较大。

近日,银保监会对被约谈的信托公司提出五方面要求,其中包括严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求,提高风险管控水平以及控制业务增速。

据悉,今年以来,新增信托资金开始向房地产集中倾斜,而宽松的信托资金成为推动土地市场活跃的因素之一,进而引发主管部门的监管。在房地产资金面预期收紧、下半年房企的偿债金额居高不下的情况下,压力仍然不小。

对于面临偿债高峰期的房企来说,资金面的收紧无异于“雪上加霜”。

7月6日,有媒体报道称,银保监会有关部门负责人表示,针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,存在一定合规问题和风险隐患,银保监会开展了约谈警示。

对此,张大伟称,在房地产融资预期收紧的背景下,房企在境外等其他渠道的融资规模正在增加。同时,下半年,受融资的影响土地市场很可能会有降温退烧的表现。

狂欢总是短暂的,上半年拿地高潮过后,年内最严融资监管如期而至。房地产项目增量过大的信托公司被约谈、发改委约束房企海外发债……一系列监管组合拳下,房企融资渠道被全面收紧。习惯“左手融资,右手拿地”的房企正步入新一轮降温与阵痛期。

对此,华泰证券预期,在23号
文出台后,房地产类信托监管将进一步升级,未来规模将继续承压。

对此,华泰证券预期,在23 号
文出台后,房地产类信托监管将进一步升级,未来规模将继续承压。

而另一边,泰禾集团(000732.SZ)7月12日公告称,境外全资子公司已完成4亿美元债券发行。其中高达15%的票面年息,再次刷新行业认知。惠誉此前表示,泰禾海外债评级的主要制约因素在于财务支出庞大且流动性吃紧。

此外,也有信托人士认为,从房地产融资到投资存在约6个月的滞后,因而从二季度开始融资收紧可能在下半年体现在房地产开发市场上。

7月6日,有媒体报道称,银保监会有关部门负责人表示,针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,存在一定合规问题和风险隐患,银保监会开展了约谈警示。

但据统计局数据,1~6月份,全国商品房销售额70698亿元,增长5.6%,增速回落0.5个百分点;商品房销售面积75786万平方米,同比下降1.8%,降幅比1~5月份扩大0.2个百分点。销售压力下,再次拉紧房企紧绷的资金链。

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值得关注的是,在房企融资路径越走越窄的同时,7月房企的到期债务有增无减。克而瑞信息显示,6月房企有17笔发债到期,金额共计310.2亿元,而7月房企将有26笔债券到期,金额共计536.99亿元。

实际上,此轮地产融资全面收紧,自5月17日开始。当天,银保监会发布《中国银保监会关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(下称“23号文”),明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。

信托规模增速趋于平缓的同时,成本也有所回升。据华泰证券分析人士称,5月房地产类集合信托平均收益为8.25%,同比上升34个百分点;6月为8.29%,同比上升50个百分点。

新京报记者 袁秀丽 编辑 武新 校对 李铭

7月12日,国家发改委发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》,明确要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务,房企外债发行融资渠道被进一步收紧。

6月房地产信托融资规模增速乏力

据悉,23号文要求信托机构不得直接或变相为房地产企业拿地提供融资,直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款等。

据发改委7月12日《通知》要求,房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。同时,房企制订发行外债总体计划,要统筹考虑汇率、利率、币种及企业资产负债结构等因素;灵活运用金融产品,优化债务结构,防控外债风险。

继今年5月17日的23号文出台之后,对房地产信托的监管仍在加码。从5月、6月市场表现来看,房地产信托规模增长乏力。对此,机构预期,房地产信托规模收缩在所难免,信托收紧的影响将在下半年体现在房地产市场上。

用益信托的研报显示,今年3月,房地产信托达到募集规模巅峰,4月、5月、6月总体增长乏力。其中,6月房地产信托成立了470只,成立规模622.87亿元,相较于5月分别下降4.8%、10.72%。与此同时,信托公司也提高了融资门槛,向头部房企和一二线城市优质项目集中。

不仅如此,市场消息称,目前个别房企在境内发债也受到限制,仅允许借新还旧以避免流动性危机。其中,有5家房企已被明确严禁新增发行债券,但允许借新还旧;还有15家房企,则被警示发债风险,要求控制额度。

据悉,23号文要求信托机构不得直接或变相为房地产企业拿地提供融资,直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款等。

对此,中原地产首席分析师张大伟表示,6月份,全国房地产调控政策次数高达46次,在所有政策里,24次中央及部委相关房地产调控的表述中,银保监会则占多次。不过,规范信托融资是一个趋势,不可能一刀切,所以直接影响不能说很大。

从去年开始,一些上市房企相继传出资金链紧绷,更有一些中小房企则直接出现债务违约。而实际上,在融资环境趋紧时,泰禾此类流动性欠佳的房企不确定因素更多。

用益信托也认为,房地产信托受监管影响,规模收缩难以避免,且产品收益率下行的可能性加大。

此外,也有信托人士认为,从房地产融资到投资存在约6个月的滞后,因而从二季度开始融资收紧可能在下半年体现在房地产开发市场上。

Wind数据显示,2019年房企国内债到期数量508只,总偿还量5303.02亿元,偿还规模同比增加28.88%。海外债方面,2019年房企海外债到期数量66只,到期规模237.57亿美元,到期规模同比增加30.91%。

用益信托的研报显示,今年3月,房地产信托达到募集规模巅峰,4月、5月、6月总体增长乏力。其中,6月房地产信托成立了470只,成立规模622.87亿元,相较于5月分别下降4.8%、10.72%。与此同时,信托公司也提高了融资门槛,向头部房企和一二线城市优质项目集中。

用益信托也认为,房地产信托受监管影响,规模收缩难以避免,且产品收益率下行的可能性加大。

不仅限于此,5月份以来,房地产信托、银行、境内外发债、ABS等融资渠道纷纷受限。在以稳为准、防控金融风险主基调下,此轮调控直指房地产融资端,多维度收紧开发商“钱袋子”,避免过多资金流入房地产市场。

对此,张大伟称,在房地产融资预期收紧的背景下,房企在境外等其他渠道的融资规模正在增加。同时,下半年,受融资的影响土地市场很可能会有降温退烧的表现。

近日,银保监会对被约谈的信托公司提出五方面要求,其中包括严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求,提高风险管控水平以及控制业务增速。

上半年充当房企拿地后盾的地产信托首被阻击。23号文作用下,信托贷款余额在经历3、4月份的短暂反弹后,于5月份明显回落。紧接着,市场消息称一些拿地激进、制造地王的企业已被纳入监管,地王企业的债券与ABS被暂停发行。

华泰证券也认为,
5至6月,随着融资环境收紧,ABS同比下滑19%;集合信托发行增速由1至4月的17%收窄至7%。

银保监会关注房地产信托业务增速过快、增量过大

土拍活跃引发房价上涨预期,增加市场不稳定因素,与“房住不炒”定位和“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标不符,与防范化解重大风险的要求不符。因此,在部分城市调控土地出让环节之余,房企拿地资金源头再被收紧。

值得关注的是,在房企融资路径越走越窄的同时,7月房企的到期债务有增无减。克而瑞信息显示,6月房企有17笔发债到期,金额共计310.2亿元,而7月房企将有26笔债券到期,金额共计536.99亿元。

继今年5月17日的23号文出台之后,对房地产信托的监管仍在加码。从5月、6月市场表现来看,房地产信托规模增长乏力。对此,机构预期,房地产信托规模收缩在所难免,信托收紧的影响将在下半年体现在房地产市场上。

然而具体到单个企业,生存处境的分化异常显著。7月15日,中海地产以79.4亿元收得北京市丰台区造甲村地块,溢价率18.79%,楼面价6.6万元/平方米。这是丰台区历史上总价第二高地块,也是北京年内总价新高。

而5月底,传言多家房企被列入包括债券以及ABS产品在内的暂停名单。后来虽被证实消息不实,不过,房地产信托收紧在23号文的作用下已在所难免。

在一些信托人士看来,这也是继5月17日银保监会发布23号文之后,在房地产信托领域进行的又一监管举措。

海外发债被“阻击”,缘于房企迫于国内融资环境收紧,不惜高成本发力海外。Wind统计显示,2019年以来,房企计划发行海外债数量已达104只,计划发行规模384.47亿美元,数量、规模均创同期历史新高,且已接近2017年全年规模。

事实上,随着房地产信托监管增强,房地产信托融资规模增速已出现乏力,房地产信托“降温”已有所显现。

之所以能高调发力土地市场,在于中海较同行显著的融资优势。7月8日,中海首次在香港设立境外中期票据计划,其中10年期美元债以3.45%的券票息,创造债券发行利息成本最低纪录,这也是中海历史上10年期债券的最低利率。

据悉,今年以来,新增信托资金开始向房地产集中倾斜,而宽松的信托资金成为推动土地市场活跃的因素之一,进而引发主管部门的监管。在房地产资金面预期收紧、下半年房企的偿债金额居高不下的情况下,压力仍然不小。

但对于仍在集中偿债期的房企来说,涉房融资全面收紧无异于大考。尤其是自身流动性欠佳、销售和融资端全面承压的房企,在不可控因素作用下,下半年降价出货以稳定现金流将是大概率事件。

融资监管组合拳

用益信托最新数据显示,截至6月30日,68家信托公司共发行3238只房地产集合信托产品,为房企“输血”5063.8亿元。其中所发产品的平均期限1.53年,平均年收益率为8.32%。

房企压力骤升

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